Zavrieť Zdieľať



Jazyk sk




-





















-


-


-



Vyhľadavanie podľa čísla alebo kľúčových slov

Kúpa nehnuteľnosti




Výber agentúry

Exkluzívne zazmluvnenie nie je bežnou praxou na Slovensku, mnohé agentúry zdieľajú skoro 90% nehnuteľností v ich katalógoch s ostatnými realitnými spoločnosťami. Na základe našich predchádzajúcich skúseností vieme, že práca s mnohými agentúrami častokrát konči viacnásobným navštevovaním určitých nehnuteľností, čo je strata času a peňazí. Vzhľadom na túto skutočnosť Vám odporúčame zostať pri spolupráci s jednou renomovanou spoločnosťou, akou je realitka At Home, počas celého procesu hľadania toho pravého bývania pre Vás.

Výber oblasti

Skôr ako si vyberiete svojich nových susedov, je dobré zvážiť budúce požiadavky na bývanie Vás a vašej rodiny. Faktory ako poloha vašej kancelárie, blízkosť školy, občianska vybavenosť, ako aj nepredvídateľné elementy – ako kontinentálna klíma – môžu byť dôležitým prvkom pri rozhodovaní, kde budete bývať. Náš At Home agent je preto kedykoľvek pripravený Vám poradiť a odpovedať na Vaše otázky v súvislosti s výberom lokality Vášho budúceho bývania.

Návšteva nehnuteľnosti

Pri návšteve nehnuteľnosti Vám odporúčame zostať neutrálnym a nezdieľať osobné informácie a názory s majiteľom domu či bytu – mohlo by to znížiť Vaše šance vyjednávať. Vo všeobecnosti Vám odporúčame tento aspekt obchodu ponechať na Vášho realitného agenta.

Kúpa nehnuteľnosti na Slovensku

Prvým krokom, ak sa rozhodnete pre určitú nehnuteľnosť je príprava písomných ponúk pre majiteľa. Odpoveď by mala prísť približne počas jedného týždňa. Ak akceptuje Vašu ponuku, budete potrebovať právnika, ktorý skontroluje aktuálny stav bytu či domu v katastri nehnuteľností a prevedie Vás celým procesom kúpy. Prípadne Vám môže aj realitný agent odporúčiť skúseného právnika. Po overení vlastníckeho statusu by ste mali vyplatiť 10-20% zálohu a podpísať zmluvu. Právny zástupca následne pošle zmluvu na kataster nehnuteľností, kde bude Vaše meno zaregistrované k nehnuteľnosti. Tento krok bráni predaju nehnuteľnosti tretej strane prípadne zaťaženiu tejto nehnuteľnosti hypotékou . V prípade, že sa nemôžete osobne zúčastniť tohto procesu je možné niekoho splnomocniť na tieto úkony. Toto splnomocnenie musí byť podpísané u notára. Potom ako bude vyplatená plná suma , splnomocnená osoba môže prevziať nehnuteľnosť do vlastníctva.

Formálne požiadavky kúpno-predajnej zmluvy

  • Zmluva musí byť v písomnej podobe.
  • Všetky zmluvy musia byť podpísané právnikom alebo notárom.

Bez vyššie uvedeného kataster nehnuteľností nezaregistruje nadobudnutie majetku.

Povinné súčasti kúpno-predajnej zmluvy

Povinná súčasť zmluvy je rovnaká vo všetkých prípadoch. Niektoré špecifické časti zmluvy musia byť odsúhlasené právnikom alebo notárom. Ďalej bližšie špecifikujeme najdôležitejšie elementy zmluvy:

  • Osobné údaje zúčastnených strán (krstné meno a priezvisko, datum narodenia, priezvisko za slobodna, adresa trvalého pobytu, ako aj číslo občianskeho preukazu; meno, sídlo spoločnosti, registračné číslo)
  • Špecifické detaily nehnuteľnosti (názov obce, topografické číslo)
  • Národnosť zúčastnených strán.
  • Dátum a miesto realizácie zmluvy.
  • Iniciály všetkých zúčastnených strán (aj svedkov) na každej strane, v prípade že sa dokument skladá z viacerých strán.

Ďalšie dôležité záležitosti, ktoré by mali byť súčasťou zmluvy.

  • Kalendár platieb
  • Možnosť hypotéky
  • Názov banky, ktorá poskytne prípadnú hypotéku
  • Mena
  • Dátum kúpy
  • Nábytok a inventár, ktorý zostane v dome

Ďalšie dôležité informácie

  • Kúpa nehnuteľnosti – ako súkromná osoba – vyžaduje autorizáciu úradom verejnej správy. Stojí to približne 200 Eur a celý proces trvá 30-60 dní.
  • Kúpa nehnuteľnosti – ako spoločnosť – vyžaduje založenie firmy na Slovensku.
    • Spoločnosti môžu byť založené slovákom, cudzím štátnym príslušníkom alebo právnickou osobou.
    • Centrála musí byť na Slovensku.
    • Zakladacia listina musí byť podpísaná každým registrovaným členom spoločnosti.
    • Zakladacia listina musí špecifikovať:
      • Meno spoločnosti
      • Sídlo centrály spoločnosti
      • Mená a adresy členov
      • Podnikateľské aktivity spoločnosti
      • Výška vlastného imania a jeho dostupnosť
      • Spôsob regitrácie spoločnosti
      • Mená a adresy funkcionárov
      • Zánik spoločnosti (ak je zriadená na dobu určitú)
  • Najlepšou formou je spoločnosť s ručením obmedzeným. Založenie spoločnosti s ručením obmedzeným vyžaduje minimálne vklad 5.000,- Eur na účet v banke. Náklady na založenie spoločnosti predstavujú približne 750 Eur.
  • Poplatky hradené kupujúcim:
  • e.Poplatky za právne služby (približne 0,75% predajnej ceny)
  • f.Nadobúdacia daň (v závislosti od predajnej ceny)

Niekoľko dôležitých rád

Dôležité pravidlá, ktoré minimalizujú riziko podvodu.

  • Vždy si vyberte spoľahlivého právneho zástupcu.
  • Vždy si prečítajte každý dokument.
  • Všetky kroky starostlivo zvážte a konajte s opatrnosťou.

Výber právneho zástupcu

Je veľmi dôležité si vybrať spoľahlivého právneho zástupcu. Právnik vďaka svojej spoľahlivosti a profesionálnym znalostiam zlepšuje hladký prevod vlastníctva.

Kupujúci by mal mať zmluvu navrhnutú svojím právnikom, ak sa zmluvné strany dohodnú použiť právnika predajcu, požiada kupujúci svojho právnika o skontrolovanie návrhu zmluvy pred jej podpisom. Aj jediné slovo môže materiálne zmeniť význam textu.

Je vhodné si vybrať právneho zástupcu, aby dozeral aj pri procedúrach na katastri nehnuteľností ako aj pri návrhu zmluvy, aby sa tak minimalizovali potenciálne problémy.

Čo je dôležité, keď príde k dokumentovaniu?

Čítanie a interpretovanie dokumentov musí začať už s nadobudácou listinou nehnuteľnosti, obsahujúcou meno majiteľa, identifikáciou nehnuteľnosti, hlavných dát, a informácií ohľadne prípadného bremena, atď. Nadobúdacia listina nesmie byť staršia ako 30 dní. (To je dôležité, zmeny majetkových podmienok môžu byť vykonané dokonca aj v deň podpisu predajnej zmluvy) Skutočne spoľahlivý právnik zvyčajne kontroluje nadobúdaciu listinu v deň uzatvorenia zmluvy alebo pred platbou predajnej ceny.

Okrem toho nadobúdacia listina, nadačná listina musí tiež obsahovať všetky dôležité detaily prislúchajúce k majetku. Nadačná listina určuje čo presne patrí k majetku.

Vlastnícky nárok môže byť nadobudnutý len od vlastníka, ktorým je osoba uvedená v katastri nehnuteľností. Hoci právny zástupca alebo notár je povinný kontrolovať identitu zúčastnených strán, odporúčame Vám skontrolovať identitu predajcu.

Kvôli častému výskytu falošných dokumentov niekoľko dodatočných otázok a možno malé dodatočné úsilie môže vo veľkej miere zredukovať riziko podvodu.

Vždy si dôkladne prečítajte konečnú verziu zmluvy, aby ste tak eliminovali neskoršie nedorozumenia. Pár minút Vás môže ochrániť pred rokmi strávenými súdnymi procesmi prípadne stratou majetku.

Všetky rozhodnutia starostlivo zvážte a konajte opatrne

Vlastníctvo môžete nadobudnúť len od vlastníka nehnuteľnosti, ktorým je osoba registrovaná v katastri nehnuteľností. Síce by mal právnik alebo notár skontrolovať identitu zúčastnených strán, nikdy nie je na škodu dávať pozor na identifikačné dokumenty predávajúceho.

Vzhľadom na časté falšovanie dokumentov, niekoľko doplňujúcich otázok a dodatočné úsilie môže vo veľkej miere znížiť riziko podvodu.

Aké sú hlavné záväzky predajcu?

Predávajúci musí informovať nákupcu o všetkých skutočnostiach okolo nehnuteľnosti, o podmienkach a stave ale aj o zaťaženiach, ktoré ho ovplyvňujú. Navyše, predávajúci musí všetky tieto skutočnosti podložiť dokumentami.

V prípade, že si predávajúci nesplní tieto povinnosti, kupujúci môže:

  • Požadovať nižšiu predajnú cenu.
  • Anulovať zmluvu.
  • Požadovať kompenzácie.

Kupujúci nemôže požadovať kompenzácie v prípade, že si neskontroloval okolnosti v katastri nehnuteľností.

Bremená

Je dôležité si dôkladne prečítať doklad o vlastníctve, prípadne využiť profesionálnu pomoc, pretože aj zdanlivo drobné detaily môžu mať významné dôsledky.

Predávajúci je zodpovedný za prenos vlastníctva a vyslobodení z vlastníctva bez vecného bremena. Kupujúci môže požiadať o náhradu za uvoľnenie majetku z vecného bremena, alebo uvoľniť vecné bremeno majetku sám na náklady predajcu.

Bremená v katastri nehnuteľností sú:

  • Užívacie právo
  • Hypotéka
  • Zákaz prevodu majetku a uvalenia bremena

Užívacie právo:

Ak je majetok zaťažený užívacím právom, je potom zvyčajné, že osoba oprávnená užívacím právom je tiež zmluvnou stranou, vzdávajúca sa svojho práva len za nejakú formu kompenzácie. Súhlas osoby zaťaženej užívacím právom nie je podmienkou platnosti kúpno-predajnej zmluvy, hoci v prípade doživotného užívacieho práva môže oprávnená osoba užívať majetok do konca života. Platba predajnej ceny alebo posledná časť z toho sa uskutoční potom ako sa oprávnená osoba zriekne užívacieho práva.

Hypotéka:

Ak je majetok zaťažený hypotékou kúpno-predajná zmluva môže byť platná bez ohľadu na pokračujúce bremeno. Žiadne vyhlásenie o schválení nie je potrebné od osoby, ktorá je zaťažená hypotékou. Podľa bežnej praxe, predávajúci prevezme zodpovednosť za zbavenie majetku záťaže za určitý čas, alebo kupujúci zaplatí časť predajnej ceny potrebnej na oslobodenie majetku z bremena právnemu zástupcovi, ktorý v prípade koná.

Veľkosť vecného bremena, osoba a spôsob platby by mala byť vždy zahrnutá v zmluve (To je dôležité, pretože suma uvedená v katastri nehnuteľností zvyčajne udáva výšku dlhu existujúcu v čase registrácie a nie v čase právneho konania.)

Zákaz prevodu majetku a uvalenia bremená:

Zákaz prevodu majetku a uvalenia bremena býva zväčša z dôvodu zabezpečenia hypotéky, v nadobúdacej listine majetku. Všetky ťarchy sú evidované na liste vlastníctva. Zmluva uzatvorená počas existujúceho zákazu prevodu majetku alebo vecného bremena je považovaná za neplatnú a anulovanú.

V prípade zákazu prevodu a uvalenia bremena chráni zmluva dedičstvo, budúci dediči musia byť v súlade so zmluvou. Právo zabezpečené zákazom prevodu majetku a uvalenia bremena je vždy zobrazované v katastri nehnuteľností, kde sú registrované presné podmienky. Odporúča sa najať si odbornú právnu pomoc, pretože pochopenie presných podmienok znamená štúdium zmlúv a ďalších dokumentov ako základ pre zákaz prevodu majetku a uvalenie bremena.

Aké náklady môžem očakávať v súvislosti s kúpno-predajnou zmluvou?

Zaužívaná prax ukazuje, že predávajúci znáša náklady spojené s prevodom majetku, zmenami v katastri nehnuteľností (úhrada dlhov v súvislosti s bremenom), a prípadné dane v súvislosti s týmito operáciami.

Kupujúci môže hradiť výdavky spojené s uzavretím zmluvy (poplatky u advokáta, atď.), výdavky v súvislosti s obstaraním vlastníctva, ako aj náklady spojené s registráciou a zmenami v registri katastra nehnuteľnosti.

Zúčastnené strany sa môžu dohodnúť na iných podmienkach znášania nákladov v súvislosti s kúpno-predajnou zmluvou.

Trhová cena poplatkov za právnické služby sa pohybuje medzi 0,5 a 1,5% kúpnej ceny nehnuteľnosti. V určitých prípadoch, keď toto percento nedosahuje určitú sumu, si môže advokát stanoviť minimálny poplatok.

Cena služieb sa určuje podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti v závislosti na hodnote prípadu.