Zavrieť Zdieľať



Jazyk sk




-





















-


-


-



Vyhľadavanie podľa čísla alebo kľúčových slov

Predaj domov




Prezentácia nehnuteľnosti

Poznať vlastnosti a atribúty nehnuteľnosti je veľmi dôležité, ale poznanie potenciálneho zákaznika je podstatné pri prezentovaní nehnuteľnosti. Naši agenti sa usilujú dosiahnuť komplexné znalosti o nehnuteľnostiach, rovnako ako aj rozsiahle poznatky o vkuse, potrebách a požiadavkách našich klientov. Vzhľadom na to, že majiteľ nehnuteľnosti “nováčik” môže nevedomky zdieľať nevýhodné informácie s potenciálnym klientom, je možno lepšie sa vyhnúť priamej komunikácii a spoliehať sa len na agenta realitky. Posedenie s klientom, ponúkajúc nápoje a pýtať sa na jeho názor nie je vhodné a za žiadnych okolností sa neodporúča. Pamätajte, že naši kolegovia hovoria rôznymi cudzími jazykmi, venujú sa rôznym národnostiam a sme odhodlaní posilniť Vaše šance na predaj Vašej nehnuteľnosti. Ak budete chcieť zdieľať s potenciálnym klientom najmä údaj týkajúci sa nehnuteľností, spýtajte sa na názor agenta realitky vopred. Okrem toho by ste mali prísť k nehnuteľnosti aspoň o 20 minút skôr, aby klient nemusel čakať.

Zatiaľ odporúčame nasledujúce kroky:

  • Zariaďte veci tak, aby bola nehnuteľnosť dobre osvetlená – nemajte zatiahnuté žalúzie.
  • Odložte všetky zbytočné veci.
  • Otvorte okná a vyvetrajte.
  • Skontrolujte výlevku, aby ste zabránili zápachu.
  • Skontrolujte teplotu.
  • Všeobecne vytvorte príjemné prostredie.

Dôležité časti bytu ukážte potenciálnemu klientovi vždy ako prvé. Je vhodné ich ukázať v nasledujúcom poradí.:

  • Obývacia miestnosť
  • Kuchyňa
  • Spálne
  • Kúpeľne
  • Ostatné miestnosti

Predstavenie všetkých ponúkaných služieb nasleduje potom.

Vyjednávanie/uzatvorenie zmluvy

Pri vyjednávaní kúpno-predajnej zmluvy majte vždy pozitívny postoj a nerobte súdy vopred počas celého vyjednávania. Berte ohľad na to, že náš klient môže pochádzať z odlišného prostredia a kultúry. Preto môže mať potreby a zvyky, ktoré sa nám môžu zdať zvláštne. Diskusie dotýkajúce sa týchto potrieb a zvykov ponechávame na agenta realitky. Uvedomte si, že kupujúci si za kvalitu zaplatia a sú zvyknutí na kvalitu. Vždy je zvyčajne lepšie vyhovieť ich potrebám akékoľvek môžu byť.

Ak máte skontrolované všetky hlavné priestory zmienené vyššie, je dôležité dbať aj na detaily – ich úprava neskôr býva zriedka možná. Každá dôležitá vec musí byť zahrnutá v zmluve. Aktuálne dokumenty, napríklad doklady vlastníkov, zoznam nábytku, a – v prípade spoločností – povolenie na podpis má mimoriadnu dôležitosť.

Čo je kúpno-predajná zmluva?

Kúpno-predajná zmluva je právna zmluva dotýkajúca sa výmeny tovaru, služieb alebo majetku medzi predajcom a kupujúcim za dohodnutú cenu. Je to špecifický typ právnej zmluvy.

Aké sú formálne požiadavky kúpno- predajnej zmluvy?

  • Zmluva má pisomnú podobu.
  • Všetky zmluvy sú podpísané u právnika alebo notára.
  • Kataster nehnuteľností nezaregistruje bez vyššie uvedeného zaobstaranie majetku.

Aké sú záväzné súčasti kúpno-predajnej zmluvy?

Povinná súčasť zmluvy je rovnaká vo všetkých prípadoch. Niektoré špecifické časti zmluvy musia byť odsúhlasené právnikom alebo notárom. Ďalej bližšie špecifikujeme najdôležitejšie elementy zmluvy:

  • Osobné údaje zúčastnených strán (krstné meno a priezvisko, datum narodenia, priezvisko za slobodna, adresa trvalého pobytu, ako aj číslo občianskeho preukazu; meno, sídlo spoločnosti, registračné číslo)
  • Špecifické detaily nehnuteľnosti (názov obce, topografické číslo)
  • Národnosť zúčastnených strán.
  • Dátum a miesto realizácie zmluvy.
  • Iniciály všetkých zúčastnených strán (aj svedkov) na každej strane, v prípade že sa dokument skladá z viacerých strán.

Ako minimalizovať riziko podvodu prípadne sprenevery?

  • Vyberte si dôveryhodného právneho zástupcu.
  • Prečítajte si každý dokument.
  • Konajte s náležitou starostlivosťou a opatrnosťou.

Na čo mám brať ohľad v súvislosti s právnym zástupcom?

Je veľmi dôležité si vybrať spoľahlivého právneho zástupcu. Právnik vďaka svojej spoľahlivosti a profesionálnym znalostiam zlepšuje hladký prevod vlastníctva.

Kupujúci by mal mať zmluvu navrhnutú svojím právnikom, ak sa zmluvné strany dohodnú použiť právnika predajcu, požiada kupujúci svojho právnika o skontrolovanie návrhu zmluvy pred jej podpisom. Aj jediné slovo môže materiálne zmeniť význam textu.

Je vhodné si vybrať právneho zástupcu, aby dozeral aj pri procedúrach na katastri nehnuteľností ako aj pri návrhu zmluvy, aby sa tak minimalizovali eventuálne problémy.

Čo je dôležité, keď príde k dokumentovaniu?

Čítanie a interpretovanie dokumentov musí začať už s nadobudácou listinou nehnuteľnosti, obsahujúcou meno majiteľa, identifikáciou nehnuteľnosti, hlavných dát, a informácií ohľadne prípadného bremena, atď. Nadobúdacia listina nesmie byť staršia ako 30 dní. (To je dôležité, zmeny majetkových podmienok môžu byť vykonané dokonca aj v deň podpisu predajnej zmluvy) Skutočne spoľahlivý právnik zvyčajne kontroluje nadobúdaciu listinu v deň uzatvorenia zmluvy alebo pred platbou predajnej ceny.

Okrem toho nadobúdacia listina, nadačná listina musí tiež obsahovať všetky dôležité detaily prislúchajúce k majetku. Nadačná listina určuje čo presne patrí k majetku.

Vlastnícky nárok môže byť nadobudnutý len od vlastníka, ktorým je osoba registrovaná v katastri nehnuteľností. Hoci právny zástupca alebo notár je povinný kontrolovať identitu zúčastnených strán, odporúčame Vám skontrolovať identitu zmluvných partnerov.

Kvôli častému výskytu falošných dokumentov niekoľko dodatočných otázok a možno malé dodatočné úsilie môže vo veľkej miere zredukovať riziko podvodu.

Vždy si dôkladne prečítajte konečnú verziu zmluvy, aby ste tak eliminovali neskoršie nedorozumenia. Pár minút Vás môže ochrániť pred rokmi strávenými súdnymi procesmi prípadne stratou majetku.

Aké sú hlavné záväzky predajcu?

Predávajúci musí informovať kupujúceho o všetkých skutočnostiach okolo nehnuteľnosti, o podmienkach a stave ale aj o zaťaženiach, ktoré ho ovplyvňujú. Navyše, predávajúci musí všetky tieto skutočnosti podložiť dokumentami.

V prípade, že si predávajúci nesplní tieto povinnosti, kupujúci môže:
  • Požadovať nižšiu predajnú cenu.
  • Anulovať zmluvu.
  • Požadovať kompenzácie.

Kupujúci nemôže požadovať kompenzácie v prípade, že si neskontroloval okolnosti v katastri nehnuteľností.

Aké sú možné bremená?

Je dôležité si dôkladne prečítať doklad o vlastníctve, prípadne využiť profesionálnu pomoc, pretože aj zdanlivo drobné detaily môžu mať významné dôsledky.

Predávajúci je zodpovedný za prenos vlastníctva a vyslobodení z vlastníctva bez vecného bremena. Kupujúci môže požiadať o náhradu za uvoľnenie majetku z vecného bremena, alebo uvoľniť vecné bremeno majetku sám na náklady predajcu.

Bremená v katastri nehnuteľností sú:

  • Užívacie právo:

Ak je majetok zaťažený užívacím právom, je potom zvyčajné, že osoba oprávnená užívacím právom je tiež zmluvnou stranou, vzdávajúca sa svojho práva len za nejakú formu kompenzácie. Súhlas osoby zaťaženej užívacím právom nie je podmienkou platnosti kúpno-predajnej zmluvy, hoci v prípade doživotného užívacieho práva môže oprávnená osoba užívať majetok do konca života. Platba predajnej ceny alebo posledná časť z toho sa uskutoční potom ako sa oprávnená osoba zriekne užívacieho práva.

  • Hypotéka:

Ak je majetok zaťažený hypotékou kúpno-predajná zmluva môže byť platná bez ohľadu na pokračujúce bremeno. Žiadne vyhlásenie o schválení nie je potrebné od osoby, ktorá je zaťažená hypotékou. Podľa bežnej praxe, predávajúci prevezme zodpovednosť za zbavenie majetku záťaže za určitý čas, alebo kupujúci zaplatí časť predajnej ceny potrebnej na oslobodenie majetku z bremena právnemu zástupcovi, ktorý v prípade koná.

Veľkosť bremena, osoba a spôsob platby by mala byť vždy zahrnutá v zmluve. (To je dôležité, pretože suma uvedená v katastri nehnuteľností zvyčajne udáva výšku dlhu existujúcu v čase registrácie a nie v čase právneho konania.)

  • Zákaz prevodu majetku a uvalenia bremena;

Zákaz prevodu majetku a uvalenia bremena býva zväčša z dôvodu zabezpečenia hypotéky, v nadobúdacej listiny majetku. Zmluva uzatvorená počas existujúceho zákazu prevodu majetku alebo uvalenia bremena je považovaná za neplatnú a anulovanú.

V prípade zákazu prevodu a uvalenia bremena chráni zmluva dedičstvo, budúci dediči musia byť v súlade so zmluvou. Právo zabezpečené zákazom prevodu majetku a uvalenia bremena je vždy zobrazované v katastri nehnuteľností, kde sú registrované presné podmienky. Odporúča sa najať si odbornú právnu pomoc , pretože pochopenie presných podmienok znamená štúdium zmlúv a ďalších dokumentov ako základ pre zákaz prevodu majetku a uvalenie bremena.

  • Vecné bremená; právo na exekúciu, nájomné práva, atď.

Aké náklady môžem očakávať v súvislosti s kúpno-predajnou zmluvou?

Zaužívaná prax ukazuje, že predávajúci znáša náklady spojené s prevodom majetku, zmenami v katastri nehnuteľností (úhrada dlhov v súvislosti s bremenom), a prípadné dane v súvislosti s týmito operáciami.

Kupujúci môže hradiť výdavky spojené s uzavretím zmluvy (poplatky u advokáta, atď.), výdavky v súvislosti s obstaraním vlastníctva, ako aj náklady spojené s registráciou a zmenami v registri katastra nehnuteľnosti.

Zúčastnené strany sa môžu dohodnúť na iných podmienkach znášania nákladov v súvislosti s kúpno-predajnou zmluvou.

Trhová cena poplatkov za právnické služby sa pohybuje medzi 0,5 a 1,5% kúpnej ceny nehnuteľnosti. V určitých prípadoch, keď toto percento nedosahuje určitú sumu, si môže advokát stanoviť minimálny poplatok.

Cena služieb sa určuje podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti v závislosti na hodnote prípadu.