SITUÁCIA NA TRHU NEHNUTEĽNOSTÍ V HLAVNOM MESTE

Obavy z narastajúcej bubliny v Strednej Európe v realitnom sektore sa zdajú byť odvrátené, pretože rast cien nehnuteľností na bývanie sa začal vo väčšine regiónu spomaľovať.

Ceny nehnuteľností na Slovensku naďalej veľmi rastú, pričom dopyt je ovplyvňovaný nízkymi úrokovými mierami a silným hospodárskym rastom. Dopyt domácich i zahraničných investorov podľa miestnych majetkových expertov prudko rastie, keďže neexistujú žiadne právne obmedzenia pre cudzincov, ktorí kupujú budovy na Slovensku. Správy z viacerých trhov v regióne však odvtedy naznačujú spomalenie rastu a očakávanie ďalšieho zmiernenia v budúcnosti.

CELKOVÝ POHĽAD NA REGIONÁLNY TRH S NEHNUTEĽNOSŤAMI

Ceny nehnuteľností stále ráchlo rastú, dokonca niektoré stredoeurópske krajiny prevyšujú rast v západnej Európe. V druhom štvrťroku 2019 Maďarsko dosiahlo najvyššiu hodnotu indexu cien nehnuteľností na bývanie Eurostat, ktorý mal zachytiť cenové zmeny všetkých rezidenčných nehnuteľností nakúpených domácnosťami. Lotyšsko bolo na 2. mieste. V prvej desiatke krajín, kde ceny stúpali smerom nahor bolo aj Česko, Litva, Slovensko, či Bulharsko.

V Európe je pomalší rast bežnou témou, niektoré zaujímavé trendy však vynikajú. Krajiny strednej a východnej Európy naďalej dosahujú pomerne výrazné čísla - Česká republika (9,4%), Maďarsko (9,2%) a Slovensko (7,02%). Ekonómovia z Viedenského inštitútu pre medzinárodné ekonomické štúdie sa domnievajú, že v tomto sektore sa vytvorila bublina, ktorá však nie je nebezpečná, a ktorá  v blízkej budúcnosti určite nepraskne.

RÝCHLY RAST, DEMOGRAFIA A AIRBNB

Rast cien spôsobila kombinácia niekoľkých faktorov. Za posledných pár rokov ekonomika tohto regiónu rýchlo rástla a vo všeobecnosti prevyšovala priemer eurozóny. Aj keď v dôsledku spomalenia kľúčových európskych ekonomík, najmä Nemecka, dochádza k určitému spomaleniu, rast však naďalej podporuje súkromná spotreba.

Rôznorodý vplyv tu má aj demografia. Populácia celkovo  vo väčšine krajín v regióne klesá, pričom hromadné sťahovanie sa z vidieckych oblastí má za dôsledok opustené domy, či celé dediny. Veľké mestá sa však v období prebiehajúcej migrácie rozvíjajú do mestských oblastí a narastá aj rozvoj priemyselných odvetví, ako sú IT a technika. Keď sa potom prisťahovalci rozhodnú vrátiť peniaze späť do svojej domácej ekonomiky, rezidenčná nehnuteľnosť je obľúbený spôsob, ako to dosiahnuť. Obytná nehnuteľnosť ako investícia sa stáva obľúbenou aj pre miestnych obyvateľov.

V mestách ako Praha, Budapešť a dokonca aj v Bratislave rozmach turistického priemyslu vyústil nielen do vlny investícií do hotelov, ale aj do premeny tisícov bytov v centre mesta na krátkodobé dovolenkové prenájmy - najčastejšie uvádzané prostredníctvom platformy Airbnb - neprimerane vysokými cenami vysunuli veľa miestnych obyvateľov z trhu.

TRH PRENÁJMU JE VEĽMI OBMEDZENÝ

Bratislava sa javí ako zaujímavá lokalita, kde môžete vlastniť nehnuteľnosti,no v skutočnosti ich môže byť potom ťažké prenajať. Bratislava je malé mesto a len naozaj veľmi málo ľudí musí bývať v centre mesta na rozdiel od väčších hlavných miest v iných krajinách, kde môže dochádzanie trvať veľmi dlho. Pretože samotné Slovensko je malé, počet zahraničných pracovníkov, ambasád a medzinárodných spoločností v Bratislave je malý, čo opäť obmedzuje ponuku nájomcov.

Počet vlastníkov na Slovensku prudko vzrástol z približne 50% v priebehu osemdesiatych rokov na súčasných viac ako 90%, čím sa Slovensko stalo tretím v poradí s najvyššou mierou vlastníctva v EÚ, čo je za priemerom EÚ - menej ako 70%. Podľa Eurostatu bolo nájomníkov len asi 9,7% Slovákov. Rast počtu vlastníkov je čiastočne spôsobený zmluvným sporiacim systémom (Bauspar), ktorý Slovákom uľahčuje získavanie úverov na bývanie. Tento systém Bauspar umožňuje dlžníkom čerpať pôžičky s nižšími úrokovými sadzbami, pričom vláda platí úrokovú prirážku za ušetrenú sumu.

ZISKY SÚ MIERNE; PRENÁJMY SÚ STÁLE NÍZKE

Podľa prieskumu Global Property Guide v Starom Meste, centre Bratislavy:

• Hrubý zisk z prenájmov bytov s rozlohou 40 m2. bol okolo 5,01%.
• Väčšie jednotky s rozlohou približne 120 m2. mali o niečo nižší zisk: 4,53%.
• Priemerný zisk v Starom Meste v tomto roku mierne klesol na približne 4,5% z 5% v roku 2016 a 5,53% pred tromi rokmi.

V menej luxusných bratislavských častiach Ružinov a Nové Mesto (Bratislava II a III) sa hrubý výnos z prenájmu príliš nelíšil, bol medzi 4,6% až 5,7%. Trh Airbnb prosperuje, ale iba 0,1% slovenského bytového kapitálu dlhodobo prenajímajú súkromní vlastníci, najmä v Bratislave.

Mesačné nájomné sa pohybuje od približne 11 EUR (12,5 USD) do 14 EUR (16 USD) za m2 v Starom Meste v Bratislave, zatiaľ čo v častiach Ružinov a Nové Mesto sa mesačné nájomné pohybuje od 9 EUR (10,2 USD) do 12,5 EUR (14,2 USD) za m2.

zdroj:

• Ceny nehnuteľností za bývanie (Národná banka Slovenska)
• Výnosy z prenájmu sú v Bratislave na Slovensku mierne (Global Property Guide)
• Bublina nehnuteľností CEE (Intellinews)